Airbnb im Kreis Cuxhaven: Fallstricke für Vermieter

Claudia hat in einer strandnahen Ferienwohnungen in Cuxhaven ihren Urlaub verbracht. Ihre Buchung erfolgte über das Internetportal Airbnb. Mittlerweile ist dies durchaus ein üblicher und unkomplizierter Weg zur Ferienwohnung oder zum Privatzimmer. Mehr als 300 Unterkünfte unterschiedlichster Art werden mittlerweile im gesamten Cuxland über diese Plattform vermarktet - direkt am Strand, am Wasser, in der Stadt oder auf dem Dorf, in Villen, Etagenwohnungen oder Bauernhäusern. Doch allzu sorglos dürfen Vermieter nicht sein - sie sollten auf Fallstricke achten.

"Wir hatten eine schöne Zeit. Die Wohnung liegt sehr gut. Nur zehn Minuten zum Strand. Check in und check out klappten super. Wohnung war sehr sauber und hat alles was man braucht", bewertet Urlauberin Claudia ihren Gastgeber Traum-Fewo, der die Bezeichnung "Superhost" - also prima Gastgeber erhalten hat. "Entspannung und Erholung" im Herzen von Ihlienworth verspricht Tanja, ebenfalls "Superhost", für ihre Ferienwohnung im alten Pastorenhaus und erntet Lob von Irina: "Das war das beste Airbnb, in dem ich bisher war. Sehr geräumig, absolut sauber und mit Liebe schön eingerichtet."

Gastgeber Hauke beschreibt seine Ferienwohnung in Cuxhaven-Groden als "erste Ferienwohnung komplett im Look and Feel des Hamburger Labels Ahoi Marie". Urlauberin Sandra ist davon begeistert: "Die Wohnung ist sehr gut und liebevoll ausgestattet, besonders wenn man kochen möchte. Es gab sogar frische Blumen."

"Superhost" Julia aus Otterndorf vermietet ihr neun mal zwei Meter großes Gartenhäuschen über Airbnb als "Mini-Guesthouse". Gäste nutzen ihr Badezimmer und ihre Küche mit. "Alles sehr unkompliziert - wie zu Gast bei Freunden", beschreibt Martina ihren Urlaub in Julias Garten und Haus. Sterne werden in verschiedenen Kategorien wie Genauigkeit der Angaben, Kommunikation, Sauberkeit, Lage oder Preis-Leistungs-Verhältnis von den Urlaubern selbst vergeben. Ihre Bewertungskommentare sollen Urlaubern in spe die Entscheidung erleichtern.

In der Samtgemeinde Land Hadeln gibt es prinzipiell keinerlei Beschränkungen. "Bei uns ist es überall erlaubt, an Feriengäste zu vermieten", sagt Sabine Gütlein, Fachbereichsleiterin Tourismus. Probleme, dass Wohnraum dadurch weggenommen wird, sieht sie nicht. "Wir haben gar nichts gegen Airbnb. Im Gegenteil - und wir überlegen selbst, wie wir diesen Kanal für uns nutzen können. Eine Zusammenarbeit gibt es bereits mit der Plattform booking.com." Vermieter müssen allerdings Kurbeitrag von ihren Gästen erheben und auch Steuern zahlen. "Wir schreiben die entsprechenden Vermieter an und sie werden von uns dann wie Privatvermieter behandelt", sagt Sabine Gütlein.

In der Stadt Cuxhaven ist die Vermietung von Ferienwohnungen ebenfalls klar geregelt, aber doch komplizierter. Abteilungsleiter Ronny Budach aus dem Amt Bauleitplanung und Stadtentwicklung gibt Auskunft über Recht und Fallstricke für Vermieter. Die Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung sei planungsrechtlich geregelt. Eine generelle Zulässigkeit von Vermietungen gebe es nicht. So seien Ferienwohnungen in "reinen Wohngebieten" grundsätzlich unzulässig. In den anderen Gebieten komme es auf den Einzelfall sowie die jeweiligen Bebauungspläne an. Die Stadt Cuxhaven rät, vor der Einrichtung einer Ferienwohnung, die planungsrechtliche Zulässigkeit zu klären. Darüber hinaus müsse die Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung über einen Bauantrag beantragt werden. In vielen Fällen sei die Nutzung ganzer Häuser oder Wohnungen als Ferienwohnung unzulässig und nur die Vermietung einzelner Zimmer oder untergeordneter Bereiche zulässig. "Da es sich pauschal nicht sagen lässt, wird in jedem Fall geraten, sich vorab zu informieren, um keine illegale Nutzung zu betreiben", lautet die Empfehlung von Ronny Budach.

Und wie sieht es in einem Mehrfamilienwohnhaus aus, ist es dort erlaubt, Wohnungen umzuwandeln, um sie an Feriengäste zu vermieten? Auch dabei komme es wieder auf den Einzelfall an, in der Regel seien Ferienwohnungen in reinen Mehrfamilienhäusern aber unzulässig.

Verschiedene Kontrollen

Die Stadt Cuxhaven kenne alle steuerlich gemeldeten Ferienwohnungen. Der Stadtverwaltung sei aber auch bekannt, dass es zahlreiche nicht angemeldete Ferienwohnungen gibt: "Wenn es Beschwerden von Anwohnern über Ferienwohnungen gibt, wird geprüft, ob diese genehmigt und überhaupt zulässig sind. Für den Fall, dass es sich um eine ungenehmigt und/oder unzulässig betriebene Ferienwohnung handelt, schreitet die Bauordnungsbehörde ein. Ist die Ferienwohnung nicht genehmigungsfähig, wird die Nutzung untersagt." Darüber hinaus sei die Stadtverwaltung aber auch selbst aktiv. Sukzessive würden besonders von Ferienwohnungen geprägte Gebiete überprüft. Es gebe Vor-Ort-Kontrollen sowie Kontrollen von Vermietungsportalen im Internet.

Und die Überprüfungen können Konsequenzen haben: "Die Vermieter von nicht genehmigten Ferienwohnungen erhalten Post von der Bauordnungsbehörde und es wird die Nutzung untersagt." Ohne Nutzungsgenehmigung eine Ferienwohnung zu vermieten, stelle zudem eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit dar. Darüber hinaus reiche das Bauamt alle Verfahren auch an das Steueramt weiter, wo überprüft werde, ob die Ferienwohnung steuerrechtlich gemeldet ist. Auch das Steueramt prüfe im Rahmen von Kontrollen und bei der Bearbeitung von Abgabenfällen die Internetseiten von Vermietern und Vermietungsportale wie traum-ferienwohnungen.de, fewo-direkt.de oder Airbnb.

Jeder Vermieter in der Stadt Cuxhaven sei darüber hinaus per Gästebeitragssatzung verpflichtet, Gästekarten auszustellen, dafür die Beiträge einzuziehen und zu bestimmten Terminen an die Stadt abzuführen. Dies gelte auch für Vermieter, die über Airbnb vermieten - sowohl für eine Ferienwohnung als auch für ein Gästezimmer. Und wie steht es mit anderen Abgaben? Der Vermieter müsse Tourismusbeiträge in Abhängigkeit von den erzielten Mieteinnahmen entrichten. Außerdem erhebt die Stadt Cuxhaven seit März 2018 von allen Unterkunftgebern eine Übernachtungssteuer. Übrigens: "Vermieter, die ihren genannten Verpflichtungen nicht nachkommen, werden für nicht eingezogene und nicht abgeführte Gästebeiträge in Haftung genommen." Tourismusbeiträge und Übernachtungssteuer werden nacherhoben. Darüber hinaus leitet die Stadt ein Ordnungswidrigkeitenverfahren ein. So etwas endet meist mit einem Verwarn- oder Bußgeldbescheid.

Das Portal:

Airbnb ist ein 2008 im kalifornischen Silicon Valley gegründeter Community-Marktplatz für Buchung und Vermietung von Unterkünften, ähnlich einem Computer-Reservierungssystem. Es gilt für private wie gewerbliche Vermieter. Airbnb übernimmt keine rechtliche Verpflichtung und verweist auf das jeweilige Ortsrecht. Laut Airbnb-Eigenwerbung können Reisende über sechs Millionen Unterkünfte in mehr als 100 000 Städten und 191 Ländern und Regionen buchen. Für Gastgeber fällt mindestens eine Gebühr von drei Prozent an.

Es gibt auch Schattenseiten. Einige Städte wollen durch Wohnraumschutzgesetze verhindern, dass Ferienwohnungen den Einheimischen Wohnraum wegnehmen. Ein aktuelles "Anti-Airbnb-Gesetz" gilt ab 1. September in Bremen. Wer in fünf Stadtteilen länger als 90 Tage im Jahr seine Wohnung vermieten will, muss sich registrieren lassen und die Erlaubnis der Baubehörde einholen. In Athens Innenstadt haben internationale Investoren ganze Straßenzüge übernommen, um sie über Airbnb zu vermieten. Die Regierung plant eine Regulierung.