Prinzessinnentrift in Cuxhaven: Bauprojekt mit 28 Ferienwohnungen scheitert vorerst

An der Prinzessinnentrift in Grimmershörn ist das erste Kapitel des umstrittenen Neubauprojekts vorerst zu Ende geschrieben: Die Stadtverwaltung hat den Bauantrag der Polzin-Gezer Immobilien GmbH aus Bremerhaven abgelehnt. Der geplante Komplex mit 28 Ferienwohnungen auf sechs Geschossen entspricht in seiner eingereichten Form nicht den baurechtlichen Vorgaben. Das bestätigte die städtische Bauverwaltung auf Anfrage unseres Medienhauses. Damit heizt sich eine Debatte neu auf, die in Cuxhaven seit Monaten für Gesprächsstoff sorgt.

Zu hoch, zu massiv, zu rücksichtslos

"Wir haben den beantragten Entwurf wirklich abgelehnt", sagt Sebastian Post, der bei der Bauverwaltung den Vorgang bearbeitet. Er schränkt jedoch ein: "Wenn jemand ein Grundstück besitzt und eine Ablehnung bekommt, heißt das noch lange nicht, dass sein Baubegehren vom Tisch ist." Der Investor sei bereits in Gesprächen mit der Verwaltung und arbeite an einer überarbeiteten, genehmigungsfähigen Planung.

Was auf den ersten Blick wie eine simple Frage der Gebäudehöhe wirkt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als juristisches Dickicht. Der geltende Bebauungsplan für das Sondergebiet "Kur" erlaubt an der Prinzessinnentrift bis zu sechs Vollgeschosse. Doch der eingereichte Entwurf sah ein sogenanntes doppeltes Staffelgeschoss vor und daran scheiterte das Projekt zunächst.

Das Problem mit den Geschossen

Stadtbaurat Andreas Eickmann erklärt den Unterschied: "Vollgeschosse sind jene Geschosse, bei denen die Außenwand vom Keller bis zum Dach gleichmäßig hochgezogen wird. Wenn ein Geschoss aber so weit zurückgesetzt ist, dass seine nutzbare Fläche deutlich kleiner ist als die der darunter liegenden Etagen, gilt es rechtlich nicht als Vollgeschoss." Ein einzelnes Staffelgeschoss ist demnach zulässig und im modernen Wohnungsbau weitverbreitet, zwei hingegen nicht. Der Bauherr hatte genau das beantragt und war damit ein Stockwerk zu hoch geraten.

So soll es einmal aussehen: Die vom Investor zur Verfügung gestellte Animation zeigt den geplanten Gebäudekomplex an der Prinzessinnentrift. Diesen Entwurf hat die Stadtverwaltung in seiner eingereichten Form nun zunächst abgelehnt. Ein überarbeiteter Bauantrag soll folgen. Animation: Polzin-Gezer Immobilien GmbH

Bebauungsplan aus den 70ern - ein Problem für die Gegenwart

Hinzu kommt ein weiterer Ablehnungsgrund, der über das rein Technische hinausgeht. Das geplante Gebäude soll direkt an der seitlichen Grundstücksgrenze errichtet werden, so schreibt es die sogenannte "geschlossene Bauweise" im Bebauungsplan vor. Unmittelbar angrenzend steht jedoch ein eingeschossiges Wohnhaus. Eine Brandwand von potenziell acht Geschossen direkt vor dem Fenster: Das, so die Verwaltung, verstoße gegen das baurechtliche Rücksichtnahmegebot nach Paragraf 15 der Baunutzungsverordnung.

"Klar wirkt das fies, wenn man gefühlte acht Geschosse direkt an die Grundstücksgrenze setzt, wo nebenan jemand eingeschossig wohnt", räumt Eickmann ein. Gleichwohl betont er, dass dies keine einseitige Bewertung sei: Wer in einem Gebiet baue, in dem andere deutlich höher bauen dürften, könne mit seinem eingeschossigen Baukörper nicht erzwingen, dass der Nachbar kleiner baut. Das Rücksichtnahmegebot schütze, sei aber kein Freifahrtschein.

Kein Höchstmaß im Plan - ein historisches Versäumnis

Eine absolute Höhenbegrenzung in Metern sucht man im geltenden Bebauungsplan vergeblich. "Wir haben nirgendwo eine Höhe festgesetzt", erklärt Sebastian Post. "Sondern nur Geschosse und Dichtezahlen." Das sei eine typische Schwäche historisch gewachsener Bebauungspläne, die aus einer Zeit stammten, in der man glaubte, über die Geschossigkeit allein die Höhe steuern zu können. Heute arbeitet die Verwaltung bei neuen Plänen grundsätzlich mit absoluten Höhenfestsetzungen, bezogen auf feste Messpunkte wie Gullideckel im Straßenraum.

Erschwerend kommt hinzu: Die betreffenden Flurstücke 177 und 178 wurden in den 1990er Jahren in das sechsgeschossige Sondergebiet einbezogen, obwohl dort zuvor nur kleine Häuser gestanden hatten. Genau diese Planerweiterung schafft heute den rechtlichen Spielraum für das umstrittene Vorhaben. "Vorher wäre das natürlich nicht möglich gewesen", sagt Post. Warum die Erweiterung damals beschlossen wurde, könne er nicht beantworten.

Die Baulücke an der Prinzessinnentrift in Grimmershörn bleibt vorerst bestehen, nachdem der Bauantrag abgelehnt wurde. Foto: Potschka

Was nun?

Der Investor hat das Baurecht grundsätzlich auf seiner Seite: Bereits im November 2024 hatte die Stadt einen Vorbescheid erteilt, der sechs Vollgeschosse und Ferienwohnnutzung ausdrücklich bestätigt. Dieser Bescheid ist mehrere Jahre gültig und würde selbst eine mögliche Änderung des Bebauungsplans überstehen. Stadtbaurat Eickmann ist dennoch zuversichtlich, gemeinsam mit dem Bauherrn eine verträgliche Lösung zu finden: "Wir arbeiten wirklich in diese Richtung hin - eine Lösung, die dem Bebauungsplan Rechnung trägt und trotzdem verträglich ist."

Die Nachbarn, die seit Monaten gegen das Projekt protestieren und eine "städtebauliche Fehlentwicklung" befürchten, dürften das mit gemischten Gefühlen zur Kenntnis nehmen. Die Baulücke an der Prinzessinnentrift klafft weiter. Und Cuxhaven wartet.

Gleich neben der umstrittenen Baufläche an der Prinzessinnentrift in Grimmershörn befindet sich das bekannte Hotel "Neue Liebe". Foto: Potschka