Was Mieter jetzt beachten sollten

Von Maren Reese-Winne

Der Verkauf der 281 Wohnungen von der TAG Immobilien AG an die Alpha Real Estate Group im Stadtteil Süderwisch macht weiter von sich reden. An erster Stelle natürlich bei den Mietern. Was passiert, wenn der Vermieter wechselt, und worauf müssen Betroffene achten? Das haben wir Ulf Grabow, den 1. Vorsitzenden des Mietervereins Cuxhaven, gefragt.

Herr Grabow, welche Rechte haben Mieter, wenn ihre Wohnungen verkauft werden?

Zunächst mal gehen sämtliche Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer über. Mieter brauchen keine neuen Mietverträge abzuschließen, auch alte Verträge mit noch früheren Vermietern bestehen fort. Wir raten auch davon ab, neue Mietverträge abzuschließen, da das häufig mit einer Verschlechterung der Konditionen verbunden ist.

Was ist bei der Überweisung der Miete zu beachten?

Die Zahlungen können unverändert fortgesetzt werden. Üblicherweise teilt der alte Vermieter den Wechsel mit und weist dabei darauf hin, dass auch die Zahlungsansprüche auf den neuen Eigentümer übergehen. Auch die hinterlegte Mietkaution muss auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Dafür ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Diese einzuholen, ist ebenfalls Aufgabe des alten Eigentümers.

Kann der Wohnungsbestand in Einzelteilen verkauft werden?

Bevor der Wohnbestand aufgeteilt und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden kann, muss ein Aufteilungsplan aufgestellt werden, in dem auch bauliche Voraussetzungen betrachtet werden. Benötigt wird eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Prüfung obliegt der Stadt. Zusätzlich muss ein Antrag beim Amtsgericht mit dem Ziel einer Teilungserklärung gestellt werden.  Erst dann wäre die Aufteilung in Eigentumswohnungen zulässig und die Wohnungen könnten einzeln oder in Paketen Privatpersonen oder Investoren zum Kauf angeboten werden. Es ist also mit Aufwand verbunden.

Und wenn ich selbst meine Wohnung kaufen will?

Wenn erstmals Wohneigentum durch eine Teilungserklärung gebildet wird, also beim Erstverkauf, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht. Gibt es Interessenten für eine Wohnung, muss der Notar dem Mieter das vorliegende Angebot zukommen lassen und ihm den Kauf zu denselben Bedingungen anbieten. Wenn innerhalb von zwei Monaten keine Mitteilung über die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts eingeht, kann die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft werden.

Wann dürfen Eigentümer Eigenbedarf anmelden?

Viele erwerben Wohnungen ausschließlich als Invest und streben keine eigene Nutzung an. Eigenbedarf kann nur für sich selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden. Aber: Gemäß der Rechtsprechung kann auch die Einrichtung eines Zweitwohnsitzes unter bestimmten Bedingungen als Eigenbedarf anerkannt werden.

Kann ein Auszug des Mieters nicht einfach durch die Hintertür erzwungen werden, indem teure Sanierungen erfolgen und dann die Miete erhöht wird?

Unabhängig von jeglicher Veränderung kann die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Meines Wissens sind die Wohnungen im betroffenen Wohngebiet da alle nah dran. Die Kaltmiete darf außerdem innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent angehoben werden. Modernisierungskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, hierfür gilt eine Grenze von maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete. Es muss aber schon eine Wohnwertverbesserung eintreten. Kosten für Instandhaltung und -setzung werden hingegen immer von der Miete umfasst. Der Eigentümer ist verpflichtet, Mängel auf eigene Kosten zu beheben. Dafür ist es wichtig, dass die Mieter ihre neuen Ansprechpartner kennen.

Müssen Mieter eine Besichtigung der Wohnung zulassen?

Ja, Mieter müssen dem Eigentümer bei berechtigtem Interesse Zugang gewähren, auch mit möglichen Kaufinteressenten.
Jedoch muss der Besuch angekündigt werden. Fotos, die in Verbindung mit dem Mieter gebracht werden könnten, dürfen nicht gemacht werden, das gälte als Verletzung des Persönlichkeitsrechts.

Wer kontrolliert, ob Wohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt werden?

Jeder Antrag auf eine Nutzungsänderung erfordert eine Baugenehmigung. Wenn es für das Gebiet in Süderwisch einen Bebauungsplan gibt, dürfte es sich um reine Wohnbebauung handeln. Eine Ferienwohnungsnutzung dürfte von der Stadt nicht toleriert werden. In Sahlenburg und Döse ist sie zuletzt ja bereits eingeschritten.

Erhalten die Mieter eine 
Zwischenabrechnung für die Nebenkosten?

Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung muss immer einen Zeitraum von zwölf Monaten umfassen. Zuständig für die Erstellung der Abrechnung ist derjenige, der nach dem Ablauf eines Jahres der Eigentümer ist. Wir raten grundsätzlich immer, die Zählerstände am Ende der Abrechnungsperiode (meist zum Jahresende) zu fotografieren, um selbst einen Überblick zu behalten.

Sollten Mieter sich in der derzeitigen Lage zusammenschließen?

Zurzeit  scheint das noch nicht erforderlich, da noch keine Veränderungswünsche seitens des Investors bekannt sind. Zudem beruht jedes Mietverhältnis auf einem eigenständigen Vertrag. Die Mietverträge werden sicherlich nicht alle gleich sein. Wir haben aber durchaus schon vorher viele Mieterinnen und Mieter aus dem Wohngebiet beraten.